如何控制房地產項目的進度

    進度控制是房地產開發項目的控制目標之一，其重要性對房地產企業不言而喻。它直接關系到房地產開發項目產品進入市場的時間，關系到開發商的經濟利益，同時也關系到消費者的利益。項目計劃進度必須服從公司經營進度的需求。現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了公司物業管理成本，降低了公司美譽度。
    在開發項目管理當中，經常碰到工作任務的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費，更糟的是時間屢屢拖延了之后而難以找到責任方的情況，最終受到傷害最大的是開發商自己，或更上層領導。眾所周知，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后，房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是商品房開發過程中已經支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。
    在項目管理中,項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關聯的任務和不可預知的風險。項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環境等不確定因素,對項目的計劃執行會產生各種各樣的影響。  作為項目實施的指導性文件,項目計劃對項目的預期目標進行籌劃安排,將項目的全過程、全部目標和全部活動統統納入計劃的軌道,使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用,以期實施過程中及時對各階段各環節進行協調,達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。為了對工程項目的施工進度有效地控制，必須在項目計劃實施之前對影響工程項目進度的因素進行分析，進而提出保證項目計劃成功的措施，以實現對項目計劃的主動控制。影響工程項目計劃的因素有很多，歸納起來，主要有以下幾個方面：
    1、工程建設相關單位的影響。影響工程項目計劃的單位不只是施工承包單位。事實上，只要是與工程建設有關的單位(如政府有關部門、業主，設計單位、甲材供應單位、資金貸款單位，以及自來水、通訊、供電等部門等)，其工作進度的拖后必將對施工進度產生影響。因此，控制施工進度僅僅考慮施工承包單位是不夠的，必須充分發揮相關部門的作用，協調各相關單位之間的進度關系。而對于那些無法進行協調控制的進度關系，在進度計劃的安排中應留有足夠的機動時間。
    2、甲供材對工程進度造成影響。施工過程中需要的材料、構配件、機具和設備等如果不能按期運抵施工現場或者運抵施工現場后發現其質量不符合有關標準的要求，都會對施工進度產生影響。因此，項目計劃控制人員應嚴格把關，供應部應做好同材料設備供應商及施工現場的有效及時溝通。采取有效措施控制好物資供應進度。
    3、設計變更的影響。在施工過程中，出現設計變更是難免的，或者是由于原設計有問題需要修改，或者是由于業主提出了新的要求。項目計劃控制人員應加強圖紙審查，嚴格控制隨意變更，特別對業主的變更要求應引起重視。
    4、施工條件的影響。在施工過程中，一旦遇到天氣、地質及周圍環境等方面的不利因素，必然會影響到施工進度。此時，承包單位應利用自身的技術組織能力予以克服。監理應積極疏通關系，協助承包單位解決那些自身不能解決的問題。風險因素包括政治、經濟、技術及自然等方面的各種預見的因素。經濟方面的有延遲付款、分包單位違約等;技術方面的有工程事故、試驗失敗、標準變化等。
    5、資金的影響。工程施工的順利進行必須是足夠的資金作保障。一般來說，資金的影響主要來自甲方，或者是由于沒有及時給足工程進度款，或者是由于拖欠了工程進度款，這些都會影響到承包單位流動資金的周轉，進而影響施工進度。項目計劃控制人員應根據甲方的資金供應能力，安排好項目計劃，并督促甲方及時撥付工程進度款，以免因資金供應不足而拖延進度，導致工期索賠。
    6、承包單位自身管理水平的影響。施工現場的情況千變萬化，如果承包單位的施工方案不當，計劃不周，管理不善，解決問題不及時等，都會影響工程項目的施工進度。
    7、專業分包的影響。專業分包的選擇應充分做好計劃，不能由此影響工程的進展。專業分包主要包括：鋁合金窗，外墻保溫，電梯，室內精裝，消防報警，弱電等等，由于這些專業分包的作業內容既包含設計，又包含施工，有的還包含供貨，因而選擇周期會較長，也很難控制。所以建設單位應根據項目計劃充分做好這些專業分包的選擇及招標計劃，使之與施工進度計劃相吻合。
    8、總承包和專業承包的界面劃分問題。總承包，專業分包，甲供材等界面劃分問題應提前在合同中加以明確，明確得越詳細越好。這樣就可以避免在施工過程中，對于某一項施工內容，不同的施工單位由于各自的理解不同而相互推諉，相互扯皮，同時也可以有效地做好不同工序之間，不同專業之間，不同承包商之間的有效銜接。（項目管理者聯盟）
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